Продажа квартиры в собственности менее 3-х лет: все о налогах, сроках и правилах

Почти каждый в своей жизни хотя бы раз продавал или покупал жилье. Доход, который человек получает от продажи недвижимости, как и любой другой, облагается налогом в 13%. Но не бывает правил без исключений. Узнаем, возможна ли продажа квартиры, которая в собственности менее 3 лет, без налога.

Все о продаже квартиры и уплате налога

В каких ситуациях налога точно не будет
Как рассчитать минимальный срок
Уменьшаем величину платы
— Имущественный вычет
— Учет разницы между расходом и доходом
Особенности
— Особенность с учетом нескольких владельцев
— Или нескольких объектов
Получаем имущественный вычет: пошаговая инструкция
Новое для семей с детьми
Сроки: когда нужно заплатить
Кто может не заполнять декларацию
Выводы

Через сколько лет можно продать квартиру без налога

По сути не платить НДФЛ можно лишь при одном условии. Нужно владеть квадратными метрами не меньше временного отрезка, который устанавливает закон. По общему правилу, это 5 лет для жилья, купленного с начала 2016 года. 

3 года при одном из условий:

• Жилье досталось в подарок или его унаследовали от близкого родственника. Продажа наследственной квартиры, которой владели менее 3 лет, требует платы в бюджет.
• Вы стали собственником через приватизацию.
• Если продавец — плательщик ренты и получил недвижимость по договору пожизненного содержания с иждивением.
• У вас и вашего супруга или супруги нет другой жилплощади, ее частей. Но есть исключение. Если вы продали одну квартиру, а другую купили не раньше, чем за 90 дней смены собственника первой, то новая недвижимость не будет учитываться. А значит, необходимый срок владения проданным объектом для вас будет составлять 3 года, а не 5.

Как считают минимальный срок

1. В общих случаях — с момента госрегистрации права собственности на объект.
2. При наследовании — со дня смерти наследодателя.
3. Для дольщиков и участников ЖСК — со дня полной оплаты стоимости недвижимости.
4. При заключении договора уступки — с полной оплаты прав требования.
5. Жилье приобрели в долевую собственность? Точкой отсчета будет дата госрегистрации права долевой собственности.

Получается, налог с продажи квартиры, которая в собственности менее 3 лет, скорее всего, придется заплатить. Почему мы не говорим категорически «придется», — объясним далее.

Как налог можно снизить до «0»

Обменяли метры на деньги — приготовьтесь заплатить 13% от заработка. Однако закон разрешает уменьшить НДФЛ.

Имущественный вычет

Любой гражданин вправе использовать имущественный вычет — 1 млн рублей.

Из суммы, которую заработали на продаже, смело вычитаем этот миллион. 13% высчитываем с оставшейся разницы.

Рассмотрим на примере. В 2019 году гражданин N приобрел квартиру, а в 2021 — продал. Минимальный срок владения у него не вышел, значит, будет плата в бюджет. Допустим, он продал жилье за 4 000 000 рублей. 4 000 000 — 1 000 000 = 3 000 000. 13% от 3 000 000 = 390 000 рублей.

Получается, если жилплощадь продать за миллион или дешевле и использовать вычет, налог платить не придется.

Учитываем траты

Квартира не досталась вам бесплатно, а вы ее покупали? Есть другой способ уменьшить налог. Иногда он оказывается намного выгоднее. Гражданин имеет право уменьшить доход от продажи на сумму расходов по приобретению этих квадратных метров. Правда, такие расходы нужно будет документально подтвердить.

Рассмотрим на примере. В 2018 году гражданка K купила квартиру за 2 000 000 рублей. А в 2022 продала за 3 000 000. Считаем сумму, которая будет облагаться НДФЛ. Для этого из суммы продажи вычитаем стоимость покупки: 3 000 000 — 2 000 000 = 1 000 000. То есть 13% будут считаться от миллиона рублей и составят 130 000 рублей.

А если бы К использовала имущественный вычет, заплатила бы больше: 3 000 000 — 1 000 000 = 2 000 000. 13% от 2 000 000 = 260 000 рублей.

Кстати, возможность учета расходов на покупку особенно важна для тех, кто по каким-то причинам выставил свою недвижимость за столько же или даже дешевле, чем когда-то покупал. В этом случае получится, что дохода нет. А значит, нет и платы в бюджет.

При этом есть еще одно уточнение. Занижать искусственно сумму чревато. Если вы отдали жилье за цену ниже 70% от его кадастровой стоимости, доход посчитают особым образом: кадастровая стоимость × 0,7. Где 0,7 — фиксированный коэффициент.

Особые случаи

Владельцев несколько

Есть возможность уменьшить налог. Но величина вычета, 1 000 000 рублей, распределяется между собственниками. Делается это пропорционально их долям. Либо, как договорятся сами владельцы.

А если продали несколько объектов?

Имущественный вычет тоже действует. Но на миллион нельзя сократить доход от каждого из объектов. Он применяется в совокупности по всем.

При этом для одного объекта можно выбрать вычет, а доход от другого уменьшить на расходы по его покупке. Использовать оба инструмента сразу, для одного объекта нельзя. 

Уменьшаем сумму налога: пошаговая инструкция

1. До 30 апреля заполняем налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ. Образцы можно есть на сайте Федеральной налоговой инспекции. Удобнее всего заполнить и отправить документ там же, через личный кабинет.
2. Заранее сделайте копии документов о продаже. Например, договора купли-продажи.
3. Если планируете воспользоваться не вычетом в миллион рублей, а учесть расходы, вам понадобятся документы, которые подтвердят эти расходы. Также сделайте копии.
4. Предоставьте в налоговую бумаги, в том числе те, которые подтверждают право на вычет. Выберите удобный способ: онлайн или лично, в инспекции по месту жительства. При личном посещении инспекции, помимо копий, будьте готовы предъявить оригиналы документов.

Новое для семей с детьми

Отдельно надо отметить такую категорию, как родители двух и больше детей. Для них с 2022 года действуют льготные условия.

При выполнении некоторых требований таким семьям не придется платить налог с продажи недвижимости. И неважно, как давно они этой недвижимостью владели. Всего условий пять, и выполнить их надо все сразу.

• В семье воспитываются двое и больше несовершеннолетних либо детей в возрасте до 24 лет, которые учатся в ВУЗе на дневном отделении.
• Семья купила новую жилплощадь в том же году, в котором продала предыдущую. Или не позже 30 апреля года следующего.
• Новая недвижимость больше, чем старая, или имеет более высокую кадастровую стоимость.
• По кадастру стоимость квартиры, которую продали, не превышает 50 миллионов.
• И, наконец, последнее. Плательщик налога или его дети на момент продажи недвижимости не владеют другой, площадь которой в совокупности превышает 50% от площади жилья нового.

Сроки: когда нужно отчитаться и заплатить

Свои доходы физические лица, то есть граждане, должны отразить в налоговой декларации. Этот документ можно заполнить от руки: бланк выдадут в инспекции. Можно скачать его с сайта ФНС. Или подать сведения в электронном виде. В любом случае сделать это необходимо до 30 апреля года, который следует за годом получения дохода. А заплатить нужно до 15 июля.

Несоблюдение сроков влечет за собой наказание. Так, если вы вовремя не предоставите декларацию, на вас наложат взыскание: 5% от начисленной суммы налога за каждый полный и неполный месяц просрочки. Минимальный размер штрафа — 1 000 рублей. Максимальный: 30% от суммы начисленного налога.

Кому можно не подавать декларацию

Есть случаи, когда гражданин освобождается от обязанности подавать декларацию.

1. Вы расстались с жильем, которым владели меньше минимального срока, за сумму не более 1 млн рублей.
2. Вы воспитываете двух или больше детей, соблюдены все условия, которые мы перечислили выше.

Вывод

Подведем итоги. Что нам удалось выяснить о продаже квартир, которые в собственности меньше 3 лет?

1. В большинстве ситуаций продать жилплощадь, которая ваша меньше трех лет, и не внести плату в бюджет не получится. 3 года — нижний порог.
2. Однако, платить не надо, если вы реализовали жилье за миллион рублей или меньше и применили при заполнении декларации имущественный вычет в размере миллиона.
3. Еще один вариант — продать объект за столько же, за сколько купили, или за меньшую цену. Получится, что дохода у вас нет. При заполнении декларации выберите учет расходов, а не имущественный вычет. Будьте готовы документально подтвердить все данные.
4. Искусственное занижение стоимости имущества в документах по продаже чревато последствиями. Если цена окажется менее 70% от кадастровой стоимости жилья, для расчета вашего дохода применят особую схему.
5. Срок владения метрами теперь не имеет значения для семей с несколькими детьми, если они выполнят некоторые условия.